Zu intensiven Debatten ist es bei der Sondersitzung des Rates am 17. Januar 2023 gekommen. Zentrales Thema der Sitzung war das von Grünen, SPD und Verwaltung vorgelegte Handlungskonzept Wohnen und die Fassung eines neuen Baulandbeschlusses. Einigkeit bei allen Fraktionen bestand darin, etwas für den sozialen Wohnungsbau tun zu müssen. Die Frage war nur wie und wieviel.

Die gegensätzlichen Standpunkte beinhalteten die Festschreibung einer Quote für geförderten Wohnungsbau bei 15 Prozent auf der einen Seite und von 30 Prozent auf der anderen Seite. Die FWG-Fraktion hat sich nach intensiven Beratungen und Recherchen für die Festschreibung einer 30-Prozent-Quote ausgesprochen und hat dafür gute Gründe.

Wir haben zusätzlich als Auffanglösung einen Vorschlag gemacht, die Quote auf 20 Prozent zu setzen, wenn die Vorgabe von 30 Prozent scheitert. Dies war aber nicht der Fall. In einer geheimen Abstimmung sprach sich eine knappe Mehrheit für den Vorschlag der Verwaltung von 30 Prozent aus.

Wichtig für uns von Anfang an: Uns ist gelungen, eine Regelung einzuziehen, die kleinere und mittlere Bauprojekte mit zwölf Wohneinheiten bzw. 1.000 qm Wohnfläche generell von einer solchen Regelung ausnimmt. Hinzukommt, dass die Quote nur für Bauvorhaben gilt, bei denen Bebauungspläne aufgestellt werden. Alle anderen Projekte, die im Bereich von § 34 BauGB errichtet werden, sind ausgenommen. 

Die FWG unterstreicht mit ihrer Zustimmung ihren Willen, einerseits den in den letzten Jahren fast zum Erliegen gekommenen geförderten Wohnungsbau nachhaltig zu beleben und andererseits der typischen Wohnungs- und Baustruktur in Bergisch Gladbach gerecht zu werden.

Der durch uns konkretisierte Beschluss zum Handlungskonzept bietet darüber hinaus durch seine Formulierung Handlungsspielräume bei der Umsetzung durch die Verwaltung und Immobilienwirtschaft, macht aber gleichzeitig den festen politischen Willen deutlich, dass große Bauprojekte nur angegangen werden können, wenn das Wohnangebot auch Familien oder Personen mit kleinem Einkommen berücksichtigt.

Natürlich gibt es Vorbehalte in der Immobilienwirtschaft gegen jede Marktregulierung. Tatsache ist aber, dass die Zahl der geförderten Wohnungen generell gesunken ist, selbst da wo es keine Quote gibt. Das hat auch damit zu tun, dass immer mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Deshalb muss unseres Erachtens stets auch parallel über eine weitere Anpassung der Fördermittel und über eine Überarbeitung von Baustandards nachgedacht werden, um Kostendämpfungen zu erreichen. Wichtig ist auch eine verlässliche Zusage, quasi Garantie, zur Dauerhaftigkeit der Förderung durch die Öffentliche Hand, die seriöse Kalkulationen ermöglicht.

Vermehrt ist aber festzustellen, dass sich in Zeiten steigender Zinsen und Baukosten und des dadurch bedingten Stockens frei finanzierter Bauvorhaben immer mehr Investoren für den sozialen Wohnungsbau interessieren, weil er verlässliche, allerdings kleinere Renditen über Jahre hinweg bietet. Sicherheit besteht auch durch die Gewährleitung einer nahezu 100-prozentigen Vermietungsquote.

Dem Quotenbeschluss des Rates lagen analytische Grundlagen für die Konkretisierung der Baulandstrategie nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zugrunde.

Die daraus gezogenen Konsequenzen zweifeln wir an, weil sie von Bedarfen für Bergisch Gladbach ausgehen, die auf falschen Berechnungen beruhen. Es wird nämlich nicht berücksichtigt, dass bei Abriss alter Bestandsgebäude auf gleicher Fläche in der Regel wesentlich mehr Wohnraum entsteht. Das lässt sich in allen Stadtteilen beobachten. Fehlerhafte Konsequenz der Verwaltungsvorlage: Der ermittelte zusätzliche Flächenbedarf für den Wohnungsneubau ist viel zu hoch und würde über den bereits verabschiedeten Flächennutzungsplan der Stadt hinausgehen. Des weiteren vermissen wir eine Abwägung zwischen Wohnungsbaumaßnahmen einerseits und Klimaschutz andererseits. Eine Rechnung, die in heutiger Zeit ohne Rücksicht auf klimatische Belange nur Flächenbedarfe hochrechnet, ist falsch und verstößt auch gegen die selbst gesetzten Klimaziele der Stadt.

Die FWG hat deshalb diesen Teil des Handlungskonzept abgelehnt. Wir fordern hier Verbesserungen und ein Abbildung der Realität. Wenn die Quotenregelung insgesamt Bestand haben soll, ist dies auch ein rechtliches Erfordernis.